매물 유형: 아파트
분석 번호: 3272
종합 리스크 점수: 60점
대상지는 준공 17년차의 아파트로, 주변에 다양한 개발 사업이 진행 중이며 신규 공급 물량도 예정되어 있어 시장 경쟁이 예상됩니다. 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가율은 상승하여 갭투자 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 6,410만 원에서 3억 2,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 고층 프리미엄 및 시장 상황이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 18층 거래로 3억 899만 원으로 보정되었으며, #2 사례는 2026년 5월 9층 거래로 3억 2,498만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점(-10점 또는 -20점)을 받은 사례들이 있으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
두산위브 아파트는 690세대의 중규모 단지로, 세대당 1.3대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 죽전역(대구2호선)까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 추정 프리미엄은 2% 수준입니다. 인근에 감삼소공원, GS25, 구병원, 두산어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 대구 달서구의 전반적인 인구 감소 추세와 신규 공급 물량 예정은 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아있으므로 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링의 경우도 현재로서는 구체적인 계획이 없어 고려하기 어렵습니다.
대구 달서구는 매매가격지수가 하락하고 거래량도 감소하는 등 전반적으로 관망세가 짙은 시장입니다. 그러나 매매수급동향은 상승세를 보이며, 전세가율이 73.0%로 높은 수준을 유지하고 있어 실수요는 여전히 존재합니다. 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축공사 등 주변 개발 호재는 긍정적인 요인이나, 2,133세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 대구시의 도시정비 계획 변화와 지역 개발 사업의 진행 상황에 따라 가치 변동이 예상됩니다.
보류