매물 유형: 아파트
분석 번호: 3286
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량과 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 대구 달서구의 미분양 현황과 전반적인 매매가격지수 하락 추세는 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다.
제시가 2억 5,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 1억 8,700만 원에서 2억 878만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장 상황과 단지 특성을 고려할 때 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 지역의 11층 매물로 2026년 5월에 1억 8,700만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 728만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 지역의 4층 매물로 2026년 3월에 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 878만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 813만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 단지는 982세대의 대단지로, 성서산업단지역이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 샛별어린이공원, CU 편의점, 앙팡어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 미분양 증가, 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
성서동서서한 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 불가하나, 재건축 잠재력은 높은 편입니다. 인근에 대규모 주상복합 신축공사 등 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 외부 환경이 조성될 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 진행 속도는 조합 설립 및 사업성 분석 등 추가적인 확인이 필요합니다.
대구 달서구의 매매가격지수 하락과 미분양 증가, 그리고 2,133세대의 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 그러나 대상 단지는 재건축 연한에 도달한 대단지 아파트로, 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 대구시의 도시정비 '생활권 중심' 전환 및 주거생활권계획 도입 등 도시계획 변화는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 73.0%로 상승 추세에 있어 전세가율이 비교적 높게 유지되고 있으나, 전반적인 시장 침체 속에서 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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