매물 유형: 아파트
분석 번호: 3287
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락세와 아파트 거래량 감소는 단기적인 시장 불안 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 5,695만 원에서 2억 6,261만 원 사이의 가치 스펙트럼을 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 유사하거나 다소 높은 가격대로 판단됩니다. 시장의 전반적인 하락 추세와 인근 신규 공급 물량을 고려할 때, 제시가는 다소 공격적인 가격으로 볼 수 있습니다.
#1 사례는 동일 단지 17층으로 2026년 2월 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 6,261만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 동일 단지 10층으로 2026년 5월 2억 6,200만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 2억 6,199만 원으로 대입되었습니다. #3, #4 사례는 동일 단지 6층, 15층으로 2026년 3월 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 각각 2억 5,849만 원으로 대입되었습니다. #5 사례는 동일 단지 12층으로 2026년 1월 2억 6,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 2억 5,695만 원으로 대입되었습니다. 제시가 2억 7,000만 원은 비교사례들의 보정 후 대입가치 스펙트럼 상단보다 높은 수준입니다.
대상 단지는 1,330세대의 대단지로, 성서산업단지역과 이곡역이 도보 10분~12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 이곡어린이공원, CU 편의점, 한별어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.
성서2동서화성 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도래가 1년 남았습니다. 현재 용적률이 34.599111%로 법정 상한 300% 대비 265.400889%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 검토, 인허가 절차 등 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
대구 달서구의 매매가격지수 하락세와 아파트 거래량 감소는 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 그러나 전세가격지수와 월세가격지수가 보합세를 유지하고 매매가 대비 전세가 비율이 상승하는 것은 실수요 기반이 어느 정도 유지되고 있음을 시사합니다. 특히, 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하고 용적률 갭이 높아 장기적인 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 존재하나, '성서공단로~장기공원간 도로건설', '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업', '달서구 본리동 주상복합 신축공사' 등 지역 내 다양한 개발 사업 및 도시정비 계획이 추진되고 있어 중장기적으로는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류