매물 유형: 아파트
분석 번호: 3297
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 1년 앞두고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 이곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 용적률 갭이 커 향후 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 지역 내 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다.
제시가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 1,699만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1,301만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 저층 거래 사례와 비교했을 때 다소 고평가된 것으로 보입니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형(49.76㎡), 동일 시점(2026년 6월)에 2층이 1억 1,700만 원에 거래된 건입니다. 이 사례는 대상 매물과 모든 조건이 일치하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 1,699만 원입니다.
대상 아파트는 이곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 성지어린이공원 등 녹지 공간이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으나, 현재 시장 하락세와 지역 내 신규 공급 물량 증가로 단기 투자 가치는 다소 제한적일 수 있습니다.
세븐하이츠는 1997년 준공되어 29년 경과한 아파트로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 현재 용적률이 21.91%로 법정 상한 300% 대비 278.09%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세에 있으며, 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승은 어려울 것으로 전망됩니다. 그러나 대상 아파트는 이곡역 역세권 입지와 높은 재건축 잠재력을 보유하고 있어, 장기적인 관점에서는 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 달서 푸르지오 시그니처, 본리동자이 등 인근 대규모 신축 단지들의 입주가 완료되면 주변 인프라 개선 효과도 기대됩니다.
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