매물 유형: 아파트
분석 번호: 3305
종합 리스크 점수: 45점
본 매물은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 용산청구타운 아파트로, 준공 27년차 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수는 하락세를 보였으나, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있어 시장의 불확실성이 공존합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,975만 원 ~ 최고 3억 2,443만 원) 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가를 상회하는 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 용산동 용산청구타운 4층 84.32㎡ 매물로 2026년 4월 2억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,975만 원입니다. 비교사례 #2는 용산동 용산청구타운 7층 84.32㎡ 매물로 2026년 3월 2억 800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,443만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점은 없습니다.
용산청구타운은 준공 27년차 아파트로, 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 현재 시점에서는 재건축이 불가하며, 인근 지역의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.
건물 나이가 27년으로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축이 불가능하며, 향후 재건축 추진 시 용적률, 사업성, 주민 동의율 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 현재 용적률 갭 분석이 불가하여 정확한 사업성 판단은 어렵습니다.
대구 달서구 아파트 시장은 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세 속에서 매매수급동향이 상승하는 등 혼조세를 보입니다. 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시 매매가는 비교사례 기반 추정 가치 스펙트럼을 크게 상회하고 있어, 현재 시점에서는 가격 조정 가능성이 높다고 판단됩니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 있으나, 단기적인 시세 상승 동력은 약할 것으로 예상됩니다.
보류