매물 유형: 아파트
분석 번호: 3306
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 용산파크타운은 준공 26년차 아파트로 재건축 연한이 4년 남았으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 가격적 메리트나 리스크가 크지 않은 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 3,123만 원에서 1억 7,838만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 4,824만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 시장에서 형성된 가격과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.
비교사례 11건 중 9건이 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 2026년 5월 12층 59.92㎡가 1억 3,500만 원에 거래되었고, 2026년 4월 12층 59.92㎡가 1억 6,000만 원에 거래되는 등 최근 거래 사례가 다수 존재합니다. 제시된 1억 5,000만 원은 이들 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 층구간 감점이 있는 10번(4층)과 11번(3층) 사례는 대상 매물(11층)보다 낮은 층으로 인해 가격이 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다.
용산파크타운은 준공 26년차 아파트로 재건축 연한이 4년 남았다는 점에서 중장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 어린이공원, 편의점, 대구의료원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 용산파크어린이집이 가까워 어린 자녀가 있는 가구에 유리합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높습니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남았습니다. 현재는 재건축이 불가하지만, 향후 재건축 추진 시 용적률 갭 분석을 통해 사업성을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다. 대구시의 도시정비계획 변경 등이 재건축 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 월배지구 지구단위계획 변경, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 대상 매물 가격에 즉각적으로 반영되기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 전반적으로 보합세 또는 약보합세가 예상되나, 재건축 가능성으로 인한 중장기적 가치 상승 여지는 있습니다.
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