매물 유형: 아파트
분석 번호: 3307
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 27년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 존재합니다. 대구 달서구 용산동은 거래 활성도가 높은 지역이며, 주변에 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,173만 원에서 2억 4,707만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 보이며, 매도인의 희망 가격이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 1월 10층 거래로 평당 962만 원(총액 2억 4,707만 원)에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수(15층 vs 10층)로 가장 유사합니다. #2 사례는 2026년 1월 1층 거래로 평당 746만 원(총액 1억 9,173만 원)에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되었습니다. 두 사례 모두 5개월 전 거래로 시점 보정 계수 0.988이 적용되었습니다.
대상 단지는 달서구 내 거래 활성도가 높은 용산동에 위치하며, 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 용전어린이공원, 대구의료원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 많아 단기적인 투자 수익률에는 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있어 재건축 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률이 300%임을 감안할 때 향후 사업성 분석이 필요합니다. 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로, 관련 추진 동향 및 주민 동의율 등을 지속적으로 확인해야 합니다.
대구 달서구는 매매가격지수가 하락하고 거래량이 감소하는 등 전반적으로 침체된 시장 분위기입니다. 매매수급동향 또한 공급 우위 시장을 나타내고 있으며, 2,133세대의 신규 아파트 공급 예정은 향후 가격 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 용산동 지역 자체의 거래 활성도는 높은 편이며, 대구 4호선 AGT, 월배지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 시장 상황을 관망하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류