대구광역시 달서구 달구벌대로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3314

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까우며, 죽전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 매매가격지수와 거래량은 하락 추세이나, 매매가 대비 전세가 비율은 상승하여 전세 시장은 비교적 안정적인 모습을 보입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 준공 13년차로 재건축 연한까지 17년 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 규제 완화나 호재보다는 공급 리스크가 더 크게 작용할 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 13년차로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 55.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 34건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 용산역테마파크 하이로프클라이밍장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 14.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 13년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,287만 원에서 7억 2,268만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 대상 매물의 정확한 층수 및 내부 상태, 조망권 등 개별적인 요인에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(삼정브리티시용산) 내에서 발생한 거래로, 유사도가 매우 높습니다. 이들 사례는 전용면적 59.8282㎡~84.4593㎡ 범위의 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영합니다. 모든 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유가 없습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 대상 매물(119.11㎡)의 면적과 시점 등을 보정하여 산출된 값으로, 최저 5억 7,287만 원에서 최고 7억 2,268만 원의 스펙트럼을 형성합니다.

심층 분석

삼정브리티시용산은 죽전역(대구2호선) 도보 5분 거리의 역세권 단지로 교통 접근성이 우수하며, 767세대의 중대형 단지 규모와 세대당 1.4대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 양호합니다. 감삼동 지역은 달서구 내에서도 거래 활성도가 높은 편이며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 기본적인 수요는 확보되어 있습니다. 그러나 인근의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 내포하고 있어 투자 시 주의가 필요합니다.

준공 13년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.

대구 달서구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세로 단기적인 가격 상승 동력은 제한적입니다. 다만, 전세가율 상승은 전세 시장의 안정성을 보여주며, 이는 매매가 하락을 일부 방어할 수 있는 요인이 됩니다. 죽전역 역세권 입지와 단지의 우수한 하드웨어는 강점이나, 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 급격한 가격 상승보다는 보합 또는 완만한 하락 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 할 것으로 보입니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 층수와 방향, 조망권 등 개별적인 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
최근 6개월간 동일 단지 내 평당가 추이가 하락세를 보이고 있으므로, 매도 호가와 실제 거래가 간의 격차를 면밀히 파악해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량(감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등)이 대상 매물 가치에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.
대구 4호선 AGT 건설 및 기업은행 본점 이전론 등 지역 개발 호재의 구체적인 진행 상황과 대상 매물에 미칠 직접적인 영향을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류