매물 유형: 아파트
분석 번호: 3315
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 대구 달서구 성당코오롱하늘채 아파트로, 준공 19년차의 중대형 단지입니다. 최근 대구 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가율은 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 다양한 개발 사업 고시가 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로, 적정 가격으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,602만 원의 가치 스펙트럼과 비교 시 다소 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 시장의 하락 추세와 비교사례의 시점 보정을 고려할 때, 매수자 입장에서는 추가적인 가격 협상 여지가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 1건은 대상 매물과 동일 단지(성당코오롱하늘채)에 위치하며, 전용면적 140.1546㎡로 유사도 90점을 받았습니다. 2026년 2월에 4억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.991을 적용한 보정 후 대입 총액은 4억 3,602만 원입니다. 층구간(10층 vs 19층) 차이로 인해 감점되었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다.
성당코오롱하늘채는 784세대의 대규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.31대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 죽전역(대구2호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 추정 프리미엄은 2%입니다. 감삼리틀삐아제어린이집, 감삼소공원, CU 성당하늘채점 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재는 리모델링이나 대수선 등을 통한 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세이나, 전세가율 상승과 매매수급동향 지수 상승은 실수요 기반이 여전히 존재함을 보여줍니다. 감삼동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 압력이 커질 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 하지만 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축공사 등 지역 개발 호재는 장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력을 가지고 있습니다.
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