대구광역시 달서구 용산로24길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3321

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

대상 매물인 죽전역코아루더리브는 준공 3년차의 신축 아파트로, 용산역 및 죽전역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 환경을 조성합니다. 다만, 향후 2,133세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 신축 아파트로 재건축 연한 도래까지 상당 기간이 남아있으며, 인근 지역에 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 특히 대구시 도시정비 '생활권 중심' 전환 및 주거생활권계획 도입은 장기적인 도시 발전 가능성을 시사합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 3년차의 신축 아파트로, 사진상 외관 상태가 매우 양호할 것으로 판단됩니다. 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 노후화 징후는 거의 없을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 13.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 8건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 용산역테마파크 하이로프클라이밍장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 14.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 3년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼 5억 2,975만 원에서 6억 3,797만 원 사이에서 중간보다 낮은 범위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 감삼동 동일 단지 35층, 84.9429㎡ 매물로 2026년 4월 6억 3,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 가치는 6억 3,797만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 2,483만 원입니다. 비교사례 #2는 감삼동 동일 단지 33층, 84.9798㎡ 매물로 2026년 1월 5억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 가치는 5억 2,975만 원입니다. 전용면적 기준 평당가는 2,062만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 시점 차이와 층수 차이가 존재합니다.

심층 분석

대상 아파트는 용산역과 죽전역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 신축 아파트라는 점도 강점입니다. 감삼동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 잠재적인 수요는 충분합니다.

준공 3년차로 재건축 연한(30년)에 도달하기까지 약 27년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트이므로 당분간은 고려 대상이 아닙니다.

대구 달서구는 최근 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세를 보이고 있으나, 대상 매물은 신축 아파트의 강점과 더블 역세권 입지를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 대구시의 도시정비 계획 및 지역 개발 호재들이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장 방문 시, 6층의 채광 및 조망권이 주변 건물에 의해 방해받지는 않는지 확인이 필요합니다.
주차장 이용 편의성(특히 지하 주차장 진출입 및 주차 공간 확보 용이성)을 직접 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 점검해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래 조건(옵션, 수리 여부 등)을 파악하여 제시가와의 비교 우위를 판단해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.
용산역 및 죽전역까지의 실제 도보 이동 시간과 주변 편의시설(마트, 병원 등) 접근성을 체감해 보아야 합니다.

최종 판정

매수