매물 유형: 아파트
분석 번호: 3326
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 대구 달서구 본리동에 위치한 달서유림노르웨이숲 아파트로, 준공 18년차의 중소형 단지입니다. 대구시 아파트 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 해당 읍면동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고한 편입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,998만 원에서 4억 189만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상위권에 해당하는 가격입니다.
비교사례 #1은 동일 단지 6층, 118.565㎡가 2026년 1월 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,998만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 19층, 84.96㎡가 2026년 1월 2억 8,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 189만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없습니다.
달서유림노르웨이숲 아파트는 대구덕인초등학교가 인접해 학군이 양호하며, 본리동 인구가 꾸준히 증가하는 지역적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 대구시 전반의 매매가격지수 하락세와 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 대한 불확실성을 높이는 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 이상에 위치하여 가격적 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 590.49%로 법정 상한 1500% 대비 여유가 있어 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있으나, 소규모 단지의 특성상 사업 추진 동력이 약할 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 미분양 물량 존재 등 전반적으로 침체된 시장 분위기입니다. 다만, 본리동 인구 증가와 여러 개발 사업(월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축공사 등)은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화와 가격 조정 가능성이 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.
보류