매물 유형: 아파트
분석 번호: 3330
종합 리스크 점수: 73점
본리롯데캐슬은 준공 18년차 아파트로, 현재 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 보합세를 유지하고 있습니다. 본리동 지역은 달서구 내에서 거래 활성도가 높은 편이며 인구도 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 안정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다.
제시가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,968만 원에서 2억 4,573만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 가까운 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 중층 매물들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 다소 높은 가격으로 인식될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 14층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액은 2억 4,464만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 1층 거래로 유사도 90점, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 대입 총액은 2억 1,968만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 4층 거래로 유사도 90점, 층구간 감점(-10점)이 적용되었고 보정 후 대입 총액은 2억 4,573만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 3층 거래로 유사도 90점, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 대입 총액은 2억 2,236만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에 위치하여 높은 신뢰도를 가집니다.
본리롯데캐슬은 528세대의 중규모 단지로, 세대당 1.34대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 서부정류장역과 송현역이 도보 13~14분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 고운별어린이집, 성당소공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 본리동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 안정적이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제한적 요인이 될 수 있습니다.
본리롯데캐슬은 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 12년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 용적률 갭 분석이 불가능하여 잠재력을 평가하기 어렵습니다.
대구 달서구 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세를 보이고 있습니다. 다만, 본리동은 지역 내에서 거래 활성도가 높은 편이고 인구 유입이 꾸준하여 기본적인 주거 수요는 유지될 것으로 보입니다. 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처, 본리동자이, 달서롯데캐슬 센트럴스카이 등 2,133세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 이는 단기적인 시세 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 대구 4호선 AGT 착공, 기업은행 본점 이전론 등 지역 개발 호재가 있으나, 해당 매물에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 보합 또는 약보합세를 유지할 것으로 전망되며, 신규 공급 물량 소화 여부가 향후 시세에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류