매물 유형: 아파트
분석 번호: 3348
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세이나, 전세가율이 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 가격 경쟁 심화 가능성이 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가치 상승의 주요 변수가 될 것입니다.
제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 1,871만 원 ~ 최고 2억 3,999만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 1층이라는 특성을 고려할 때 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 청구아파트의 동일 평형(134.925㎡) 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 거래로 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 3,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 13층 거래로 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정(0.994) 및 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 1,871만 원입니다. 두 사례 모두 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 상인역(대구1호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 한빛어린이공원, GS25, 웃는아이어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 보통 수준입니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 투자 매력은 다소 제한적일 수 있습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 239%로 법정 상한 300% 대비 61%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 대구시의 도시정비 '생활권 중심' 전환 및 2030 정비기본계획 변경 등 재건축 관련 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 인허가 현황에 공동주택 대수선 허가 이력이 있는 점도 참고할 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세로 단기적인 시장 회복은 어려울 수 있습니다. 그러나 전세가율 상승과 매매/전세 수급동향 개선은 실수요 기반을 지지합니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것이며, 주변 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 본리동 주상복합 신축공사 등 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.
보류