매물 유형: 아파트
분석 번호: 3379
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 대구 달서구 지역의 매매가격지수는 하락세를 보이지만, 전세가율은 상승하여 갭투자에 대한 관심이 높아질 수 있습니다. 특히, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 8,552만 원에서 3억 6,066만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 거래를 포함하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하여 용도 보정 계수 또한 1.000입니다. 비교사례 #1(2026.6, 12층, 84.81㎡, 1억 9,000만 원)은 보정 후 대입 총액 2억 8,552만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #2(2026.5, 1층, 84.81㎡, 2억 500만 원)는 보정 후 대입 총액 3억 806만 원으로 산출되었습니다. 이 외의 사례들도 유사한 방식으로 보정되어 2억 8,552만 원에서 3억 6,066만 원의 스펙트럼을 형성합니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 단지로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 투자 가치의 핵심입니다. 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세는 단기적인 투자 수익에 리스크로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편으로 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
서한맨션은 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높음(4점)으로 평가됩니다. 주변에 다수의 지구단위계획 변경 및 주상복합 신축 등 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 외부 환경이 조성될 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락과 거래량 감소에도 불구하고 매매수급동향이 상승하는 등 시장의 잠재적 수요는 존재합니다. 인근 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축 등 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 감삼해링턴플레이스, 달서 푸르지오 시그니처 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있어, 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 재건축 추진 여부가 미래 가치에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
보류