매물 유형: 아파트
분석 번호: 3401
종합 리스크 점수: 67점
대구 달성군 화원읍 대곡역래미안은 준공 19년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전월세 가격지수는 상승 중입니다. 인근에 대곡역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 최근 지역 내 도로 개설 및 주차장 조성 등 다양한 개발 사업이 고시되어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,363만 원에서 3억 2,529만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 이 스펙트럼의 중앙값 3억 1,055만 원보다 약간 높은 수준으로, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 매물의 층수(3층) 및 단지 내 다른 거래 사례들을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보였습니다. 7번부터 15번 사례는 층구간 차이로 인해 90점의 유사도를 보였으나, 모두 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. 시점 보정 계수는 0.998로 최근 시장 변동률이 미미하게 반영되었습니다. 비교사례별 환산 총액은 최저 2억 9,363만 원에서 최고 3억 2,529만 원 사이에 분포합니다.
대곡역래미안은 대단지 아파트로, 준역세권 입지와 인근 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 대구 달성군 지역의 전월세 가격지수 상승은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 요소입니다. 다만, 매매가격지수가 보합세이고 매매수급동향이 공급 우세인 점은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 인프라 개선이 투자 가치를 높일 잠재력이 있습니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지는 11년이 남아있어, 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재로서는 리모델링 추진 가능성도 낮으며, 향후 시장 상황과 규제 변화에 따라 재건축 논의가 시작될 수 있습니다.
대구 달성군 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 현재 미분양 물량이 감소하고 인근 신규 공급이 제한적인 점은 긍정적입니다. 대곡역 역세권 프리미엄과 더불어 지속적인 지역 인프라 개선 사업은 장기적인 관점에서 해당 매물의 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 다만, 매매수급동향이 공급 우세인 점은 단기적인 가격 상승폭을 제한할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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