매물 유형: 아파트
분석 번호: 3405
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있으며, 대곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 대구 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승하여 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 단지 내 주차대수가 세대당 0.77대로 부족하며, 비교사례가 1건으로 제한적이라 가격 평가에 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,710만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 대상 매물이 고층이라는 점과 최근 시장 동향을 반영한 결과일 수 있습니다. 동일 단지 내 최근 17층 거래가 1억 5,500만 원이었던 점을 고려하면, 제시가는 시장 평균 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 화원삼우청솔 아파트 5층 59.97㎡로, 2026년 2월 1억 2,750만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 701만 원입니다. 대상 매물은 18층으로 비교사례 5층 대비 층구간 감점(-20점)이 적용되었으나, 시점 보정 계수 0.997이 적용되어 최종 대입 총액은 1억 2,710만 원으로 산출되었습니다. 이는 동일 단지 내 고층 프리미엄이 반영되지 않은 저층 거래 사례이므로, 대상 매물의 고층 이점을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
대상 아파트는 대곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 주차대수 부족과 비교사례의 제한성은 투자 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 현재 재건축 추진 여부나 구체적인 계획은 확인되지 않으나, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력이 더 클 수 있습니다.
대구 달성군의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보여 시장의 긍정적인 신호를 보입니다. 인근 지역의 낮은 미분양률과 제한적인 신규 공급 물량은 향후 가격 하방 경직성을 확보하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 대곡역 역세권 입지와 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 제시합니다. 다만, 인구 감소 추세와 거래량 하락은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
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