매물 유형: 아파트
분석 번호: 3428
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 26년차 아파트로, 재건축 연한 도래까지 4년이 남아있습니다. 대구 달성군 화원읍의 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승하고 있으나 거래량은 하락 추세입니다. 주변에 대규모 신규 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적이나, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,980만 원에서 1억 2,829만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 1,700만 원 대비 약간 낮은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 범위 내에 있으나, 가격적 메리트가 아주 크다고 보기는 어렵습니다.
비교사례 5건은 모두 대상 매물과 동일한 명곡미래빌4 단지 내 거래입니다. 시점은 2026년 2월부터 5월까지로 최근 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 660만 원/평에서 849만 원/평으로 다양하게 나타났습니다. 층수는 6층부터 14층까지 분포하며, 대상 매물(14층)과 유사한 고층 거래도 포함되어 있습니다. 모든 사례는 동일 토지 용도지역인 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 0m로 입지 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.998~1.000으로 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다.
명곡미래빌4는 800세대의 단지 규모와 세대당 1.02대의 주차대수를 갖추고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 대구화남초등학교가 282m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 화원역(대구1호선)이 도보 11분 거리에 있어 준역세권 입지로 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 전세가율이 74.0%로 높은 편이므로 갭투자 시에는 전세 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
준공 26년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재는 재건축이 불가하지만, 향후 4년 내에 재건축 가능성이 논의될 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 개발 잠재력에 대한 정확한 판단은 어렵습니다. 인근에 증축, 용도변경, 대수선 등의 인허가 이력이 다수 존재하나, 대상 단지의 직접적인 재건축이나 리모델링 관련 움직임은 확인되지 않습니다.
대구 달성군의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 보이지만 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적이나, 달성군 전체 인구 감소는 장기적인 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. '민선 9기는 완성의 시간…미래산업 중심도시 만들겠다' 등 지역 경제 활성화 관련 뉴스가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠지는 미지수입니다. 재건축 연한 도래가 임박한 점은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 실제 사업 추진까지는 많은 변수가 있습니다.
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