매물 유형: 아파트
분석 번호: 3433
종합 리스크 점수: 40점
본 매물은 강원특별자치도 양양군 현북면에 위치한 25년차 아파트로, 인구 및 세대수 변동이 크지 않은 보합세 시장에 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 77.1%로 높은 편이며, 최근 6개월간 동일 단지 평당가 추이가 다소 등락을 보였습니다. 재건축 연한까지 5년이 남아 개발 잠재력은 낮으나, 사용자 제시 가격이 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 가격적인 메리트가 존재합니다.
제시가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,236만 원에서 1억 9,045만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 7,415만 원에 근접합니다. 이는 시장의 합리적인 가격 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1, #3 사례는 38.6106㎡ 면적에 1억 2,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적(58.83㎡)으로 보정 시 1억 9,045만 원의 가치로 환산됩니다. #2 사례는 38.6106㎡ 면적에 1억 원에 거래되었고, 보정 후 1억 5,236만 원으로 환산됩니다. #5, #6 사례는 48.3066㎡ 면적에 각각 1억 4,000만 원, 1억 4,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 각각 1억 7,049만 원, 1억 7,415만 원으로 환산됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시세 변동이 크게 반영되지 않았습니다.
본 매물은 양양군 현북면에 위치하며, 인구 및 세대수 변동이 크지 않은 지역에 있습니다. 단지 규모는 중규모(495세대)로 양호하나, 세대당 주차대수가 0.72대로 다소 부족한 점은 투자 가치에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 및 역세권 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 공원이 5건 있어 주거 쾌적성은 양호할 것으로 보입니다. 내부 수리 및 옵션이 잘 되어있다면 실거주 만족도는 높을 수 있으나, 투자 관점에서는 개발 호재나 인구 유입이 더 명확한 지역을 고려하는 것이 좋습니다.
심미 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 157.91%로 법정 상한(100%)을 초과하고 있어, 재건축 시 사업성이 좋지 않을 수 있습니다. 리모델링은 가능성이 있으나, 이에 대한 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
양양군 전체 시장은 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향은 소폭 상승 중입니다. 미분양 물량이 안정적으로 관리되고 있고, 인근 신규 공급이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 적습니다. 다만, 아파트 거래량이 감소 추세에 있어 시장의 활력이 다소 떨어진 상태입니다. 장기적으로는 '인구 5만 강소도시' 조성, '살리노파크 일반산업단지' 지정 등 지역 개발 호재가 있으나, 본 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 전반적으로 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
보류