매물 유형: 아파트
분석 번호: 3467
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 삼척시 정상동 석미 아파트 5층 매매 건으로, 준공 28년차 단지입니다. 최근 지역 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세이나 매매가 대비 전세가 비율은 하락하고 있어 갭투자 시 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까운 수준으로 판단됩니다. 재건축 연한이 임박했으나, 구체적인 개발 계획은 확인되지 않아 투자 시 현장 확인 및 추가 정보 수집이 중요합니다.
제시가 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,800만 원에서 9,550만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 8,305만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위 50% 이내에 해당하는 가격으로, 최근 거래된 동일 단지 5층 8,300만 원과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 면적, 시점의 거래로 신뢰도가 매우 높습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래로 충분히 참고할 만합니다. 이들 사례는 모두 시점보정 및 개별 요인 보정이 완료된 최종 환산 총액을 기준으로 분석되었습니다.
대상 아파트는 삼척시 정상동에 위치하며, 인근에 이마트24, 오랍드리산소길 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 학군으로는 석미어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 단지 자체의 경쟁력은 중규모 단지이나, 낮은 주차 비율이 단점으로 작용할 수 있습니다. 현재 전세 세입자가 거주 중이므로 임차인 승계 조건이 투자에 중요한 요소가 될 것입니다.
준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 2년 남았습니다. 현재까지 재건축 추진에 대한 구체적인 정보는 없으며, 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석이 불가하여 재건축 사업성 판단이 어렵습니다. 향후 재건축 추진 여부에 따라 가치 변동이 클 수 있으므로, 지속적인 정보 수집이 필요합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 높다고 단정하기는 어렵습니다.
삼척시 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적입니다. 지역 내 근덕 제2농공단지 분양 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 매매가 대비 전세가 비율 하락은 전세 시장의 불안정성을 시사하므로 주의가 필요합니다. 장기적으로 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것입니다.
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