매물 유형: 아파트
분석 번호: 3468
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물인 하송주공1차 아파트는 준공 43년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 영월군 내 거래 활성도가 높은 영월읍 하송리에 위치하며, 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 다만, 영월읍 전체 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 수요 변화를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5,811만 원에서 5,991만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 2,500만 원 이상 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가된 것으로 판단됩니다. 재건축 가능성 등 미래 가치가 선반영되었을 수 있으나, 현재 시점의 실거래가 기반 가치와는 큰 차이가 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 하송주공1차 2층 39.38㎡ 매물로 2026년 3월 6,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 보정 후 대입 총액은 5,991만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 하송주공1차 3층 38.57㎡ 매물로 2026년 3월 5,700만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 보정 후 대입 총액은 5,811만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수가 100점으로 높습니다.
대상 매물은 준공 43년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 영월읍 하송리는 지역 내 거래 활성도가 높고, 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 시장 안정성은 확보되어 있습니다. 그러나 영월읍의 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있으며, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가되어 있어 가격적인 메리트는 낮습니다.
건물 나이가 43년으로 재건축 연한(30년)을 초과하여 재건축 가능성은 높습니다. 다만, 소규모 단지(190세대)의 특성상 사업성 확보 및 주민 동의율 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 사업성 판단은 어렵습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 대한 현장 확인이 필수적입니다.
영월군 전체적으로 매매, 전세, 월세 지수가 보합세를 유지하고 있으며, 수급동향은 전반적으로 상승 추세입니다. 특히 영월읍 하송리는 지역 내 거래 활성도가 높아 단기적인 시장 분위기는 양호합니다. 그러나 영월읍 인구 감소 추세와 현재 매물의 고평가된 가격은 장기적인 상승 여력을 제한할 수 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가격 변동의 주요 변수가 될 것으로 예상됩니다.
보류