매물 유형: 아파트
분석 번호: 3469
종합 리스크 점수: 45점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 유사 평형의 최근 실거래가와 비교 시 제시가가 다소 높게 형성되어 있습니다. 대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이고 다양한 도로 개설 및 주차장 조성 사업이 진행 중이나, 대상 매물에 직접적인 개발 호재로 작용하기에는 거리가 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,853만 원에서 2억 5,297만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
#1 사례는 2026년 4월 32층 84.8795㎡가 2억 3,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 2억 2,976만 원으로 보정되었습니다. 동일 단지, 고층으로 유사도가 매우 높습니다. #2 사례는 2026년 3월 22층 84.8795㎡가 2억 2,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 2억 2,853만 원으로 보정되었습니다. 이 또한 동일 단지, 고층으로 유사도가 매우 높습니다. #3 사례는 2026년 3월 10층 84.3815㎡가 2억 5,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 2억 5,297만 원으로 보정되었습니다. 동일 단지이나 대상 매물(24층)보다 층이 낮아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 하드웨어는 양호합니다. 그러나 제시된 매매가가 주변 시세 대비 높은 수준으로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 대구 달성군 지역의 매매 시장은 보합세이며, 매수 심리가 위축된 상황입니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호하나, 투자 수익률을 기대하기에는 현재 가격이 부담스러울 수 있습니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 준공된 지 9년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮으며, 리모델링 또한 단지 규모와 연식을 고려할 때 당장의 추진 가능성은 희박합니다.
대구 달성군 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 이는 실수요는 꾸준하나 매매 시장의 상승 동력은 약하다는 것을 시사합니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 신규 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적입니다. 인근 도로 개설 및 주차장 조성 등 개발 사업이 진행 중이나, 대상 매물에 직접적인 가격 상승 요인으로 작용하기는 어려워 보입니다. 전반적으로 향후 급격한 가격 상승보다는 현 수준을 유지하거나 소폭의 변동성을 보일 것으로 전망됩니다. 제시된 가격이 시장 가치 스펙트럼을 크게 상회하므로, 현재 가격으로는 미래 성장 잠재력이 제한적일 수 있습니다.
보류