매물 유형: 아파트
분석 번호: 3476
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 28년 된 단지로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 리모델링 완료 및 엘리베이터 교체 등 내부 관리가 잘 되어 있다는 장점이 있습니다. 영주시 전체 인구는 감소 추세이나, 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 아파트 공급 예정 물량(영주자이 시그니처 763세대)이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 점은 리스크 요인입니다.
제시가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9,897만 원 ~ 최고 1억 2,217만 원) 내에 위치하며, 중앙값 1억 1,199만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하지만, 사용자 제보의 '리모델링 완료' 및 '햇볕 잘 들고 뷰 좋다'는 특이사항을 고려할 때 가격적 타당성이 있다고 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지(남산현대) 내 유사 면적(59.76㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 80~90점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 주요 감점 사유는 대상 매물이 20층 고층인 반면, 비교사례들은 5층, 6층, 8층, 9층, 10층, 14층으로 층구간이 다르다는 점입니다. 특히 5층 사례는 'far' 등급으로 20점 감점되었습니다. 시점 보정은 2026년 1월~5월 거래를 기준으로 적용되었으며, 시점 보정 계수는 1.000~1.018 범위로 나타났습니다. 이 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 거래월 기준 시계열 변동을 반영한 것입니다.
대상 아파트는 931세대의 대단지로 시장 유동성이 좋고, 리모델링 완료 및 엘리베이터 교체 등 내부 관리가 잘 되어 있어 실거주 가치가 높습니다. 영주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 주변에 초당골 공원, GS25 영주프리미엄점, 남산현대어린이집 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 편의성은 양호합니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 28년 경과된 건물로, 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 재건축을 통한 개발 잠재력은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 확보 여부가 중요하며, 현재까지 구체적인 재건축 계획은 확인되지 않습니다. 리모델링이 완료된 상태이므로 당장 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 유지가 현실적일 수 있습니다.
영주시의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승, 낮은 미분양 주택 수는 긍정적인 시장 전망을 제시합니다. 그러나 휴천3동의 인구 감소 추세와 영주자이 시그니처(763세대) 등 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승을 제한할 수 있는 요인입니다. 대상 매물은 리모델링 완료 및 고층 뷰 등의 장점을 가지고 있으나, 주차 문제와 건물 노후도는 꾸준히 관리해야 할 부분입니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하지만, 구체적인 사업 추진 여부에 따라 가치 변동성이 클 것으로 예상됩니다.
매수 보류