경상북도 고령군 대가야읍 덕경길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3521

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 매물은 고령군 대가야읍에 위치한 25년 된 덕경인터빌 아파트로, 매매가는 6,300만 원입니다. 유사 사례 분석 결과 5,986만 원에서 5,986만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되어 제시가는 스펙트럼 상단에 위치합니다. 지역 내 신규 아파트 공급 예정 및 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 남부내륙철도 개통 등 장기적인 교통 호재는 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 고령군 내 미분양 물량은 없으나, 다산 월드메르디앙 센텀하이 463세대 신규 공급 예정으로 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 남부내륙철도 개통 등 교통 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 25년 된 건물로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있어 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 5.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 대가야역사 테마관광지 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 25년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5,986만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 유사 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(덕경인터빌), 동일 층수(10층), 유사 면적(41.9775㎡)의 거래입니다. 거래 시점은 2026년 1월로 5개월 전이며, 실거래가는 6,000만 원입니다. 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 대입 총액은 5,986만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 매우 높은 유사도를 보이며, 신뢰도 B등급(65점/100)으로 평가됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 소형 평형으로, 고령군 내 아파트 매매 거래량이 감소하는 추세와 신규 공급 예정 물량이 있다는 점에서 단기 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 다만, 월세 전환율이 5.9178%로 비교적 안정적이며, 월세가격지수가 상승하고 있어 임대 수익형 부동산으로서의 가치는 고려해볼 수 있습니다. 남부내륙철도 개통 등 장기적인 교통 호재는 향후 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

준공 25년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 그러나 298세대의 중소형 단지이며, 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 재건축 사업성 판단이 어렵습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 높다고 보기 어려우며, 향후 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.

고령군 대가야읍은 인구 감소 추세에 있으나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 또는 소형 가구의 수요는 꾸준할 수 있습니다. 다산 월드메르디앙 센텀하이의 신규 공급은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 남부내륙철도 개통과 같은 광역 교통망 개선은 장기적으로 지역의 접근성을 높여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재는 보합 또는 약보합세를 유지할 것으로 예상되나, 장기적인 관점에서는 교통 호재의 실현 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 주차 편의성을 확인하여 세대당 0.79대의 주차대수가 실생활에 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
• 현재 보증금 500만 원에 월세 35만 원으로 임대를 놓을 수 있다는 특이사항이 있으므로, 임대차 계약 조건 및 임차인 유치 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 주변 신규 아파트 공급 예정인 다산 월드메르디앙 센텀하이의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 대상 매물의 경쟁력 변화를 예측해야 합니다.
• 남부내륙철도 개통 등 지역 개발 호재가 대상 매물에 미칠 구체적인 영향과 시기를 추가적으로 분석해야 합니다.

최종 판정

보류