매물 유형: 아파트
분석 번호: 3535
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 경산시 중산동 펜타힐즈서한이다음 아파트로, 사월역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 활발한 거래량을 보이며, 특히 동일 단지 내 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼은 제시가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 향후 인근 지역의 신규 공급 물량(경산 2차 IPARK 745세대)이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 존재합니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 동일 단지 내 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼인 최저 3억 8,980만 원에서 최고 3억 8,980만 원보다 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수(4층)가 비교사례(16층, 19층)보다 낮음에도 불구하고 제시가가 높게 책정되어 있음을 의미합니다. 따라서 현재 제시가는 시장의 보정된 실거래 기반 가치 스펙트럼 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지(펜타힐즈서한이다음) 내 유사 평형(84.807㎡, 84.9504㎡)의 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월에 3억 9,000만 원에 거래된 16층 매물로, 대상 매물(4층)과의 층구간 차이로 인해 20점 감점되었습니다. #2 사례는 2026년 2월에 3억 9,200만 원에 거래된 19층 매물로, 역시 층구간 차이로 20점 감점되었습니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수가 각각 0.998, 0.994로 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었으며, 대상 매물에 대입 시 환산 총액은 3억 8,980만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 사월역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 경산시 서부2동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인입니다. 단지 규모도 784세대로 안정적인 편입니다. 다만, 제시가가 보정된 비교사례 가치 스펙트럼보다 높게 책정된 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 향후 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 조정 가능성도 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 현재 12년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발이익을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없는 것으로 보입니다.
경산시 아파트 시장은 매매가격지수 하락과 거래량 증가가 혼재된 양상입니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하고 있어 실수요는 견고하나, 매매 시장은 조정 국면에 접어든 것으로 판단됩니다. 인근 경산 2차 IPARK 745세대의 신규 공급은 단기적으로 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 사월역 역세권 입지와 경산시의 인구 증가 추세가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재 제시가는 시장 가치 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
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