매물 유형: 토지
분석 번호: 356
종합 리스크 점수: 70점
개발 잠재력이 높은 제2종일반주거지역 토지로, 인구 감소 추세는 주의가 필요하나 다양한 개발 호재와 용적률 여유가 긍정적인 투자 요인입니다.
제시된 매매가 38억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 12억 5,657만 원에서 최고 59억 7,611만 원 사이의 범위에 속하며, 중앙값 31억 7,078만 원보다 높은 수준입니다. 이는 대상 토지의 개발 잠재력 및 인근 개발 호재가 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 제2종일반주거지역의 '대' 지목 토지입니다. #1 부천시 원미구 역곡동 사례는 2024년 6월 거래되었으며, 평당가 1,833만 원으로 대상 면적 환산 시 31억 7,078만 원입니다. #2 부천시 원미구 역곡동 사례는 2023년 11월 거래되었고, 평당가 1,748만 원으로 환산 총액은 30억 2,528만 원입니다. #3 부천시 소사구 괴안동 사례는 2026년 4월 거래되었으며, 평당가 726만 원으로 환산 총액은 12억 5,657만 원입니다. #4 구로구 오류동 사례는 2025년 10월 거래되었고, 평당가 3,454만 원으로 환산 총액은 59억 7,611만 원입니다. 이 사례들은 모두 공시지가 배율 추정 시 참조된 거래로, 시점, 면적, 도로, 역세권, 호재 보정이 모두 반영된 최종값입니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역으로 용적률 갭이 120.94%p에 달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 온수역(1호선, 7호선)이 도보 11분 거리에 위치한 준역세권으로, 교통 접근성이 양호합니다. 최근 '온수동·남영동 등 재개발…총 3690가구 공급'과 같은 개발 호재 뉴스가 다수 보도되고 있으며, 구로동 511번지 일대 모아타운 관리계획 승인, 온수근린공원 조성계획 변경 등 주변 개발 사업이 활발하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 수궁동 인구가 감소 추세에 있어 향후 주택 수요 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
제공된 정보에 따르면, 대상 토지 자체의 물리적 하자는 특별히 확인되지 않습니다. 다만, 기존 창고시설 건물의 노후도 및 철거 필요성을 고려해야 합니다. 건축물대장상 2008년 준공으로 18년 경과된 건물이며, 지상 3층의 일반철골구조입니다. 철거 시 예상되는 비용과 시간은 개발 계획 수립 시 중요한 고려사항입니다.
향후 6개월 시세 전망은 '상승 가능성 높음'으로 판단됩니다. 순수토지 거래 필지수가 최근 6개월간 45필지에서 206필지로 크게 증가하며 거래 활성도가 높아지고 있습니다. 용도지역별 지가변동률은 보합세이나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히, 인근에 개봉 루브루(295세대), 두산위브더프레스티지(302세대) 등 총 790세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하며, 온수동 재개발 등 다수의 개발 호재가 발표되어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수