매물 유형: 아파트
분석 번호: 3560
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 준공 22년차의 동화프라임빌 아파트로, 매매가 2억 원이 제시되었습니다. 최근 경산시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하여 실수요는 견조한 편입니다. 인근에 경산 2차 IPARK 745세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 대상지는 경산역 준역세권에 위치하여 교통 접근성은 양호합니다. 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,885만 원에서 1억 7,957만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형의 실거래가보다 높은 수준입니다. 매물 특이사항에 명시된 '올확장형, 도배교체, 보일러교체' 등 내부 수리 상태가 반영된 가격으로 보이나, 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상지와 동일 단지(동화프라임빌) 내 동일 평형(84.7754㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 4월 6층 거래로 보정 후 대입 총액은 1억 7,957만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 14층 거래로 보정 후 대입 총액은 1억 7,925만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 10층 거래로 보정 후 대입 총액은 1억 7,885만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수(0.994~0.998)가 적용되었습니다.
동화프라임빌은 경산역 준역세권(도보 15분)에 위치하여 교통 접근성은 양호합니다. 주변에 옥곡동 청동기시대 유적공원, CU 경산옥곡점, 경산중앙병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높은 편입니다. 그러나 매매가격지수 하락 및 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 경산시의 개발 호재와 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
준공 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 정보가 미등록되어 있어 잠재적 개발 이익을 정확히 판단하기 어렵습니다. 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해 볼 수 있으나, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 사업 추진의 용이성을 추가로 검토해야 합니다.
경산시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 전세가율도 높아 실수요는 견조합니다. 이는 매매 시장의 조정이 진행 중임을 시사합니다. 인근에 745세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 매매가에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 지역 내 다양한 지구단위계획 변경 및 도로 개설 고시가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미치는 대형 호재는 현재로서는 제한적입니다. 중장기적으로는 경산시의 산업 발전 및 인구 유입 추이에 따라 가치 변동이 있을 것으로 예상됩니다.
보류