매물 유형: 아파트
분석 번호: 3566
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 경상북도 경산시 강변서로에 위치한 부영두리마을(3단지) 아파트로, 전용면적 59.98㎡의 12층 매물입니다. 준공 20년차 아파트이나 최근 내부 리모델링이 완료되어 주거 쾌적성은 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 경산시 전체 인구 감소 추세는 장기적인 가격 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 매매가 1억 6,500만 원은 비교 사례 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 부족합니다.
제시가 1억 6,500만 원은 비교 사례 대입 결과 산출된 1억 2,998만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 3,502만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 리모델링 완료 및 주인 거주로 인한 주거 상태 양호, 남천강변 산책로 인접, 초중고 통학 편리 등 매물의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보이나, 시장 가치 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교 사례는 옥곡동 부영두리마을(3단지) 8층 59.987㎡ 매물로, 2026년 5월 1억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 시점에 거래되어 유사도 점수 100점을 받았습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000이며, 시점 보정 계수 또한 1.000이 적용되어 보정 후 평당가 716만 원이 산출되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입한 총액은 1억 2,998만 원입니다.
대상 매물은 남천강변 인접, 초중고 통학 편리 등 입지적 장점을 가지고 있으나, 시장 가치 대비 높은 제시가와 인구 감소 추세, 신규 공급 예정 물량은 투자 가치를 저해하는 요인입니다. 단기적인 시세 차익보다는 실거주 목적에 더 적합해 보입니다.
준공 20년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 불충분으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
경산시 아파트 매매 시장은 전반적으로 하락세를 보이고 있으며, 인근 신규 공급 물량과 인구 감소 추세는 향후 시장에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 경산시 내 주요 개발 호재(아진산업 투자, 도로 개설 등)는 장기적인 관점에서 지역 활성화에 기여할 수 있습니다. 대상 매물의 경우, 내부 리모델링이 완료되어 주거 쾌적성은 높으나, 현재 제시가는 시장 가치 대비 다소 높게 책정되어 있어 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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