매물 유형: 아파트
분석 번호: 3592
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 인천 중구 영종하늘도시한라비발디 아파트 2층 매매 건으로, 매매수급동향이 하락세이나 전월세수급동향은 상승세인 보합 시장에 위치합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 전세가율이 상승 추세로 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,797만 원에서 4억 9,652만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 시세 변동이 크지 않았습니다. #1 사례는 2026년 4월 9층 거래로 4억 9,700만 원에 거래되었으며, 대상지 2층과의 층구간 차이로 -10점 감점되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 8층 거래로 4억 7,500만 원에 거래되었고, 역시 층구간 감점 -10점이 적용되었습니다. #3 사례는 2026년 6월 17층 거래로 4억 6,800만 원에 거래되었으며, 층구간 차이가 커 -20점 감점이 적용되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 층이 낮다는 점을 반영하여 보정되었습니다.
영종하늘도시한라비발디는 대단지 아파트로 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 아이사랑어린이집 등 교육 시설과 배곶공원 등 공원 시설이 있어 주거 환경은 비교적 쾌적합니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 교통 편의성은 다소 떨어집니다. 투자 가치는 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려할 때, 중립적인 시각으로 접근하는 것이 필요합니다.
준공 14년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
인천 중구는 매매수급동향이 하락하고 있으나 전월세수급동향은 상승하는 보합 시장입니다. 영종 지역의 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 인천 용유 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립, 선녀바위 진입도로 개설 등 다양한 개발 호재가 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류