매물 유형: 아파트
분석 번호: 3596
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 용황kcc스위첸은 준공 13년차 아파트로, 경주시 용강동의 매매가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 지역 내 미분양 물량은 감소 추세에 있어 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,724만 원에서 2억 9,053만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 상위권에 해당하는 가격으로, 최근 2026년 4월 동일 단지 13층의 2억 8,339만 원 거래와 유사한 수준입니다. 따라서 제시가는 시장 가격 범위 내에 있으나, 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 용황kcc스위첸 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 72.947㎡로 유사도가 매우 높습니다. 특히 2026년 4월 13층 거래(2억 8,300만 원)는 대상 매물과 층수까지 동일하여 가장 직접적인 비교가 가능합니다. 층구간 감점이 있는 5층, 2층 거래를 제외하고는 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까워 시세 변동이 크지 않음을 알 수 있습니다.
용황kcc스위첸은 경주시 용강동에 위치하며, 매매가격지수 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 시장 동향을 보입니다. 주변에 용강제3호어린이공원, GS25 경주스위첸점, 아이랑스위첸어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 잠재적인 경쟁 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 스펙트럼의 상위권에 속하지만, 지역 내 주요 개발 호재(남경주일반산업단지 계획 승인, 현대성우쏠라이트 투자 유치 등)가 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
준공연도가 2013년으로, 재건축 연한인 30년까지 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
경주시 전체 인구는 소폭 감소하고 있으나, 용강동은 인구 정체 상태로 큰 변동이 없습니다. 매매가격지수 및 거래량 상승, 미분양 물량 감소는 긍정적인 시장 신호입니다. 남경주일반산업단지 조성, 현대성우쏠라이트 투자 유치 등 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 수 있는 개발 호재들이 다수 존재하여 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택(영구임대)의 신규 공급은 단기적으로 주변 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 시장 흐름 속에서 개발 호재를 바탕으로 한 완만한 상승이 예상됩니다.
보류