매물 유형: 아파트
분석 번호: 3598
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 40년 된 황성주공1차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 특징입니다. 경주시 아파트 매매가격지수는 상승 추세이며, 황성동은 지역 내 거래 활성도 2위를 기록하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필수적이며, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크도 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,620만 원에서 1억 3,820만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
#1 사례는 황성동 황성주공1차 39.72㎡ 2층 매물로 2026년 4월 1억 3,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,820만 원입니다. #2 사례는 황성동 황성주공1차 39.72㎡ 1층 매물로 2026년 1월 1억 3,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 3,620만 원입니다. #3 사례는 황성동 황성주공1차 39.72㎡ 3층 매물로 2026년 1월 1억 3,600만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,721만 원입니다. 모든 비교사례는 동일 단지, 동일 용도지역으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 황성동은 경주시 내 거래 활성도가 높은 지역이며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 편이나, 재건축 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
대상 아파트는 1986년 준공되어 40년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 재건축 잠재력은 높은 것으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부, 사업성, 주민 동의율 등은 추가적인 확인이 필요합니다.
경주시 아파트 시장은 매매가격지수 및 거래량 상승, 미분양 감소 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 황성동은 지역 내 활발한 거래가 이루어지는 곳으로, 동천~황성 도시숲 공원 조성 등 주변 개발 호재가 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 재건축 가능성이 현실화될 경우 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁과 건물 노후도에 따른 유지보수 비용은 잠재적 리스크 요인입니다.
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