매물 유형: 아파트
분석 번호: 3604
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 2021년 올리모델링을 통해 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 초등학교 인접 및 편리한 교통, 풍부한 편의시설을 강점으로 합니다. 경주시 전체적으로 매매가격지수가 상승 추세이나, 단지 규모가 작고 재건축 연한이 아직 많이 남아 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,923만 원 ~ 최고 1억 6,938만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 2021년 올리모델링 및 초등학교 인접 등 매물의 장점이 가격에 선반영된 것으로 보입니다. 공동주택 공시가격 배율법으로 추정된 시세 2억 4,000만 원과 비교 시에는 다소 낮은 수준이나, 이는 추정치이므로 참고용으로 활용해야 합니다.
비교사례는 동일 단지 내 2건으로 구성됩니다. #1 사례는 노서동 그랜드파크 2층 104.21㎡가 2026년 4월 2억 400만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 647만 원입니다. 시점보정 및 면적 보정을 거쳐 대상 매물에 대입 시 1억 6,923만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 노서동 그랜드파크 6층 122.49㎡가 2026년 1월 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 648만 원입니다. 시점보정 및 면적 보정을 거쳐 대상 매물에 대입 시 1억 6,938만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
대상 매물은 2021년 올리모델링으로 내부 상태가 양호하며, 초등학교 인접, 편리한 교통 및 풍부한 편의시설을 갖춰 실거주 가치가 높습니다. 경주시의 매매가격지수 및 거래량은 상승 추세이나, 소규모 단지 특성상 투자 가치는 대단지 아파트 대비 제한적일 수 있습니다. 비교사례 대비 제시가가 높은 점은 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
그랜드파크는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 단지 규모와 사업성 등을 고려할 때 당장 추진될 가능성은 낮습니다.
경주시의 매매가격지수 및 거래량이 상승하고 미분양 세대가 감소하는 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 90세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단지 자체의 개발 호재는 제한적이나, 경주 문산일반산업단지 관리기본계획 변경, 남경주일반산업단지계획 승인, 현대성우쏠라이트 322억 투자 유치 등 지역 전반의 산업 및 경제 활성화 소식은 장기적으로 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 향후 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류