인천광역시 미추홀구 소성로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3640

종합 리스크 점수: 72점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 학익1동의 인구 유입이 활발하며, 전세 및 월세 수급 동향이 상승세를 보여 임대 수요가 견고합니다. 다만, 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 양호한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 37년차로 재건축 연한에 도달했으며, 주변에 다수의 재개발 및 지구단위계획 변경 고시가 있어 개발 잠재력이 높습니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 외관 상태 평가는 불가하나, 37년 경과된 건물임을 감안할 때 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — KTX송도역서해그랑블아파트 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 35.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 37년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 706만 원에서 1억 1,417만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물과 유사한 가격대를 형성하고 있음을 보여줍니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 학익동 영남아파트 5층, 전용면적 54.27㎡로 2026년 4월 1억 700만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 대상지 대입 총액은 1억 706만 원으로 산출되었습니다. #2 비교사례는 학익동 영남아파트 3층, 전용면적 54.27㎡로 2026년 1월 1억 1,400만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 대상지 대입 총액은 1억 1,417만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래로 높은 유사도를 보입니다.

심층 분석

영남아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 학익1동의 꾸준한 인구 유입과 용현학익지구 개발 호재는 단지의 잠재력을 높이는 요인입니다. 전세가율이 73.1%로 높은 편이며 전세수급동향이 상승세여서 갭투자 매력도 있으나, 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 다만, 단지 자체의 주차 환경 및 노후도는 감점 요인으로 작용할 수 있습니다.

대상 단지는 1989년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과한 37년차 아파트입니다. 주변에 미추1구역, 미추5구역 등 재개발 사업이 활발히 진행 중이며, 용현학익 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 많아 재건축/리모델링 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 용적률 갭이 존재할 경우 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 재건축 추진 시 높은 개발이익을 기대할 수 있습니다.

인천 미추홀구는 매매가격지수가 보합세이나 전세 및 월세 가격지수가 상승하며 임대 시장이 견고합니다. 학익1동의 인구 증가와 용현학익지구 개발 기대감은 긍정적인 요소입니다. 다만, 인근에 도원역e편한세상퍼스트하임, e편한세상 제물포역 파크메종 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 경쟁 심화가 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 주변 개발 진행 상황에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 주차 가능 대수 및 주차 환경(지상/지하, 세대당 주차율)을 현장 확인해야 합니다.
건물 노후도에 따른 외벽 균열, 누수, 배관 상태 등 유지보수 이력을 반드시 확인해야 합니다.
재건축 추진 시 진행 단계, 동의율, 사업성 분석 결과 등을 상세히 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지들의 입주 시기 및 예상 시세가 본 매물에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
대상 층(4층)의 일조량, 조망권, 소음 여부 등을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 향후 추가 부담 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

매수