매물 유형: 아파트
분석 번호: 3661
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 간석역 초역세권 입지로 교통 접근성이 뛰어나며, 인근 주안동은 미추홀구 내 거래 활성도 1위 지역입니다. 다만, 향후 3,397세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
제시가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,888만 원에서 4억 4,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다.
#1 비교사례는 주안극동클래스더로얄 동일 단지 31층, 전용면적 74.7674㎡로 2026년 5월 4억 3,893만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상지 대입 총액은 4억 3,888만 원입니다. #2 비교사례 또한 동일 단지 31층, 전용면적 74.7674㎡로 2026년 5월 4억 5,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상지 대입 총액은 4억 4,995만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 층으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 간석역 초역세권에 위치한 준공 1년차 신축 아파트로, 뛰어난 교통 접근성과 우수한 건물 컨디션을 자랑합니다. 주안동은 미추홀구 내 거래 활성도가 가장 높은 지역이며, 인근 재개발 및 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 제시된 매매가가 비교사례 대입가치 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트도 있어 투자 가치가 양호합니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 건물임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.
인천 미추홀구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 수급이 타이트합니다. 향후 3,397세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 공급 과잉 우려가 있으나, 미추1구역 재개발, 용현학익 7블록 지구단위계획 변경 등 지역 개발 호재가 풍부하여 중장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다. 특히 간석역 역세권 입지와 신축 아파트라는 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
매수