인천광역시 연수구 송도문화로28번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3712

종합 리스크 점수: 77점

AI 요약 평가

대상 매물인 송도글로벌파크베르디움은 준공 9년차의 신축급 아파트로, 인천 연수구 송도동의 활발한 거래 지역에 위치하고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며 지역 내 신규 공급 예정 물량이 2,041세대로 적지 않아 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 호재가 존재하며, 재건축 연한까지 21년 남아있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요소가 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 9년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 사진상 특별한 노후화 징후는 보이지 않습니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 6.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 71건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 테크노파크역 인천1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 9년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 6,020만 원에서 7억 6,081만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상위권에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 송도글로벌파크베르디움 내의 유사 평형 거래입니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 1월부터 5월까지 거래된 8층~13층의 매물로, 보정 후 대입 총액이 7억 2,577만 원에서 7억 6,081만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 3층~20층의 다양한 층에서 거래되었습니다. 이들의 보정 후 대입 총액은 6억 6,020만 원에서 7억 5,880만 원 사이입니다. 전반적으로 최근 1~5개월 이내의 거래들이며, 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층 구간의 거래가 다수 포함되어 가격 분석의 신뢰도가 높습니다.

심층 분석

송도글로벌파크베르디움은 대단지 신축급 아파트로, 송도동의 우수한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 테크노파크역(인천1호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 마음공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 전세가율이 60% 이상으로 안정적인 편이며, 전월세 시장의 수요 우위는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다.

준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직은 고려할 시기가 아닙니다.

인천 연수구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있습니다. 송도동의 활발한 거래량과 다양한 개발 호재(경관계획 재정비, 도로 개설 등)는 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 그러나 인근 신규 공급 물량 증가와 매매수급동향 하락은 단기적인 가격 조정 압력으로 작용할 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 위치 및 조망, 일조량, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비)을 면밀히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
세대 내 누수, 결로, 곰팡이 등 건물 하자는 없는지 전문 업체를 통해 점검하는 것이 좋습니다.
주차장의 실제 이용 편의성(혼잡도, 동선) 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
인근 학교 배정 여부 및 통학 환경, 학원가 접근성 등 교육 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
최근 거래된 동일 평형 매물들의 실제 거래 조건(옵션, 수리 여부 등)을 비교하여 제시가의 타당성을 재검토해야 합니다.

최종 판정

보류