매물 유형: 아파트
분석 번호: 3715
종합 리스크 점수: 67점
인천 연수구 송도동에 위치한 송도더샵그린애비뉴8단지 아파트는 준공 14년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 전세수급동향 및 월세수급동향이 상승세이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 및 임대수익 측면에서 긍정적인 요인이 있습니다. 그러나 매매수급동향 및 거래량은 하락세이며, 인근에 송도자이풍경채 그라노블 1단지, 2단지, 래미안 센트리폴(3BL) 등 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시가 11억 원은 사례별 대입 결과 산출된 10억 5,477만 원에서 10억 5,477만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 2026년 6월에 10억 5,000만 원에 거래된 111.6523㎡ 면적의 매물입니다. 평당가는 3,109만 원으로 산출되었으며, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 10억 5,477만 원입니다. 층구간에서 28층인 대상 매물과 15층인 비교사례 간의 차이로 인해 10점의 감점이 발생했습니다.
송도더샵그린애비뉴8단지는 송도동 내 입지적 강점을 가지고 있으며, 세대당 2.01대의 높은 주차 비율과 커뮤니티 시설은 주거 만족도를 높여 실수요자에게 매력적입니다. 전세 및 월세 시장의 강세는 임대 수익 측면에서 긍정적이나, 매매 시장의 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다. 학군으로는 인천명선초등학교 병설유치원이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니므로, 장기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
인천 연수구 전체적으로 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향과 거래량은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히, 송도동에 2,041세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 다만, 전세 및 월세 시장의 강세와 인구 유입은 실수요를 뒷받침할 수 있는 긍정적인 요인입니다. 장기적으로는 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 호재가 도시 가치를 높일 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향과 매매 시장의 둔화 추세를 면밀히 관찰해야 합니다.
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