매물 유형: 아파트
분석 번호: 3726
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 14년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 송도동 내 활발한 거래량을 보입니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 시장의 불확실성을 반영합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 7,997만 원에서 7억 8,746만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 6,000만 원에서 7,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 2건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 14층 거래로 전용면적 기준 평당가 1,987만 원/평이며, 보정 후 대입 총액은 7억 7,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 6층 거래로 전용면적 기준 평당가 2,006만 원/평이며, 보정 후 대입 총액은 7억 8,746만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 값으로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 송도동 내에 위치하여 지역 내 거래 활성도는 높으나, 매매수급동향 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 송도국제도시의 전반적인 교육 환경은 양호한 편입니다. 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아있어, 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 당장은 논의될 단계가 아닙니다.
인천 연수구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향 하락과 거래량 감소는 시장의 경계 신호로 해석됩니다. 특히 인근에 송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 2~3년 내 공급 부담이 가시화될 경우 기존 아파트의 가격 상승 여력은 제한될 수 있습니다. 장기적으로는 인천경제자유구역의 개발 계획 및 교통망 확충 등의 호재가 있으나, 단기적으로는 신규 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
보류