매물 유형: 아파트
분석 번호: 3727
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 14년차의 643세대 단지로, 캠퍼스타운역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수는 상승세를 보이며 전세수급동향도 강세를 나타내고 있으나, 매매수급동향은 하락 중이며 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 해당합니다.
제시된 매매가 8억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 4,415만 원에서 8억 4,989만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 고층 프리미엄이나 특정 호재가 반영되었을 가능성이 있으나, 비교사례 대비 약 3,000만 원 이상 높은 가격입니다.
#1 사례는 송도동 롯데캐슬 18층 110.7602㎡로 2026년 2월 8억 4,500만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 유사 면적입니다. 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 8억 4,489만 원입니다. #2 사례는 송도동 롯데캐슬 26층 110.7602㎡로 2026년 2월 8억 5,000만 원에 거래되었으며, 동일 단지, 유사 면적입니다. 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 8억 4,989만 원입니다. #3 사례는 송도동 롯데캐슬 19층 110.7602㎡로 2026년 1월 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 동일 단지, 유사 면적입니다. 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 8억 4,415만 원입니다. 모든 비교사례는 유사도 100점으로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 캠퍼스타운역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 증가 및 매매 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 송도 지역의 개발 호재와 정주 여건 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의는 없는 것으로 보입니다.
매매가격지수 및 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향 하락 및 거래량 감소는 시장의 불확실성을 나타냅니다. 2,041세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상합니다. 장기적으로는 송도 국제도시의 개발 계획과 인프라 확충에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.
보류