매물 유형: 아파트
분석 번호: 3735
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 송도동에 위치한 15년차 아파트로, 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 상승세를 유지하고 있어 임대 수요가 견고합니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며, 인근에 송도자이풍경채 그라노블 1단지, 2단지, 래미안 센트리폴(3BL) 등 총 2,041세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 역세권 외곽에 해당하지만 도보 12분 거리에 센트럴파크역이 있어 교통 접근성은 양호합니다.
제시된 매매가 8억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 7,088만 원에서 8억 7,992만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트입니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 88,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물(5층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 8억 7,992만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 12층 87,000만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 8억 7,088만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정이 적용되어 현재 가치를 반영하고 있습니다.
대상 단지는 송도동에 위치하여 비교적 양호한 입지를 갖추고 있으며, 세대당 2.09대의 높은 주차 비율은 거주 편의성을 높여 투자 가치에 긍정적입니다. 센트럴파크역이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권으로 분류되며, 이는 교통 접근성 측면에서 매력을 더합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익률에는 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 준공된 지 15년이 경과하여 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링 또한 구체적인 계획이 없는 상태입니다.
인천 연수구의 아파트 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 전세 및 월세 수급동향이 견고하여 중장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 호재는 장기적인 도시 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 전반적으로 보합세 속에서 점진적인 상승을 기대할 수 있으나, 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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