매물 유형: 아파트
분석 번호: 3738
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 인천 연수구 송도동에 위치한 21년차 아파트로, 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 상승세를 보이며 임대 수요가 강한 것으로 나타납니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 심리는 다소 위축될 수 있으며, 2,041세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시가 6억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 3,558만 원에서 6억 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래 중 가장 높은 수준이며, 고층 프리미엄이 반영된 가격으로 볼 수 있습니다. 다만, 유사도 100점의 동일 층 거래가 5억 5,000만 원인 점을 감안할 때, 제시가는 시장 최고가 수준으로 판단됩니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점의 사례(#1)는 2026년 6월에 19층에서 5억 5,000만 원에 거래된 건으로, 대상 매물과 동일한 층수에 가장 최근 거래입니다. 유사도 90점의 사례들(#2~#9)은 주로 층구간 감점(19층 vs 10~15층)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 제시가 6억 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 예를 들어, 2026년 6월 10층에서 6억 원에 거래된 사례(#2)는 대상 매물과 동일한 가격이나 층이 낮아 대상 매물의 19층 가치를 고려할 때 제시가가 합리적일 수 있습니다.
대상 아파트는 인천 연수구 송도동에 위치하여 지역 내 거래 활성도 1위를 차지하는 우수한 입지를 가지고 있습니다. 캠퍼스타운역까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 달빛축제공원, GS25 등의 편의시설과 푸른솔어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다. 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세로, 장기적인 관점에서 투자 가치는 양호하다고 판단됩니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링을 검토할 시기입니다. 다만, 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석이 어렵습니다. 향후 재건축 관련 정책 변화 및 단지 내 주민 동의 여부에 따라 리모델링 또는 재건축 추진 가능성이 달라질 수 있습니다.
인천 연수구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으며, 전월세 수급동향도 강세를 보여 시장의 기본적인 수요는 견고합니다. 송도동은 지역 내 거래가 가장 활발한 곳으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 2,041세대의 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 또한, 매매 거래량 하락 추세와 미분양 세대 증가도 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 장기적으로는 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 매수 심리 위축에 대한 주의가 필요합니다.
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