매물 유형: 아파트
분석 번호: 3739
종합 리스크 점수: 48점
인천 연수구 송도풍림아이원4단지는 준공 21년차 아파트로, 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장은 전반적으로 긍정적인 분위기입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 상승세를 유지하며 실수요가 견고함을 시사합니다. 다만, 인근에 송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성을 야기할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 역세권 프리미엄이 일부 반영될 수 있습니다.
제시된 매매가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,193만 원에서 8억 685만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 정도에 해당하는 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가와 크게 벗어나지 않는 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 값입니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 5월에 거래된 송도풍림아이원4단지 13층 84.7159㎡ 매물로, 거래가는 5억 8,700만 원이었으나 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입 총액은 7억 9,600만 원입니다. 다른 사례들 또한 유사한 방식으로 보정되어 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
송도풍림아이원4단지는 송도국제도시 내에 위치하여 우수한 주거 환경과 교육 인프라를 갖추고 있습니다. 캠퍼스타운역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 파도놀이공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량이 예정되어 있어 단지 경쟁력 측면에서 장기적인 관찰이 필요합니다.
본 단지는 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 약 9년이 남아있어 현 시점에서는 재건축이 불가합니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 구체적인 사업 추진 계획은 확인되지 않습니다.
인천 연수구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수가 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 분위기가 예상됩니다. 그러나 매매 거래량 감소와 미분양 증가, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 송도동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로 꾸준한 수요가 존재하나, 공급 리스크를 고려하여 신중한 투자 접근이 필요합니다.
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