매물 유형: 아파트
분석 번호: 3740
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 인천 연수구 송도동에 위치한 송도한진해모로 아파트로, 캠퍼스타운역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 월세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 9억 4,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 10억 6,577만 원에서 11억 6,107만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치합니다. 이는 1층이라는 특성과 시장 상황을 고려한 것으로 보이며, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 거래를 포함합니다. #1 사례는 2026년 6월 4층 84.9574㎡가 6억 2,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 11억 1,261만 원의 가치로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 6월 13층 84.9574㎡가 6억 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 10억 7,672만 원으로 보정됩니다. #6 사례는 2026년 3월 19층 101.8519㎡가 7억 1,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 10억 6,577만 원으로 보정됩니다. 이 외의 사례들도 유사한 방식으로 보정되어 대상지의 가치 스펙트럼을 형성합니다. 모든 비교사례는 '참고용'으로 분류되어 감점 사유가 없습니다.
대상 매물은 캠퍼스타운역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 단지 규모도 661세대로 적정하며, 세대당 주차대수도 양호합니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
송도한진해모로는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모나 구조적 특성을 고려할 때 잠재력은 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 없습니다.
인천 연수구의 매매가격지수는 상승세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세 및 월세 시장은 강세를 보이고 있으나, 미분양 증가와 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 매매 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 초역세권 입지라는 강점에도 불구하고, 공급 리스크와 1층이라는 특성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 장기적으로는 송도국제도시의 개발 호재와 인구 유입 추세에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 변동성은 클 수 있습니다.
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