매물 유형: 아파트
분석 번호: 3807
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있는 단지입니다. 인근에 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 진행 중이며, 부평구 전체적으로 전세 및 월세 수급 동향이 상승세를 보이고 있어 임대 시장은 견조합니다. 다만, 매매 수급 동향은 하락세이며, 신규 공급 예정 물량(인천산곡 A1 행복주택 400세대)이 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,800만 원 ~ 최고 2억 3,999만 원) 대비 약 3,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래가 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 고층 프리미엄 가능성 및 매도인의 기대 가치가 반영되었을 수 있습니다.
#1 비교사례는 산곡동 현대(179-92) 단지의 9층 59.95㎡ 매물로, 2026년 5월 2억 4,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형, 유사 층수로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,999만 원입니다. #2 비교사례 또한 산곡동 현대(179-92) 단지의 16층 59.95㎡ 매물로, 2026년 5월 2억 3,800만 원에 거래되었습니다. 동일 단지, 동일 평형이나 층구간 차이로 10점 감점되어 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 2억 3,800만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 매우 유사한 조건으로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 산곡역(7호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 한일초등학교가 78m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 준공 27년차로 재건축 연한에 근접해 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 세대당 0.02대의 매우 낮은 주차 비율은 실거주 및 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한(30년)에 3년 남았습니다. 현재 용적률이 117.746%로 법정 상한 300% 대비 182.254%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호한 편입니다. 인근에 산곡5 재개발정비사업 등 다수의 재개발 사업이 활발히 진행 중인 점은 재건축 추진에 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 현재는 재건축 추진 초기 단계로 보이며, 구체적인 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
인천 부평구의 매매가격지수는 상승세를 보이지만, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 감소하는 등 매수 심리가 위축되고 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하며 견조한 흐름을 보이고 있어 임대 수익 측면에서는 안정적일 수 있습니다. 인근에 인천산곡 A1 행복주택 400세대 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 잠재력을 보유하고 있으나, 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 진행 상황이 미래 가치를 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다.
보류