매물 유형: 아파트
분석 번호: 3816
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 주변 재개발/재건축 사업이 활발하게 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 매매수급동향 하락은 단기적인 거래 활성도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,590만 원에서 3억 7,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고 거래가와 일치하는 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 100점이며, 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 8층 매물로 3억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물의 제시가와 동일합니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 11층 매물로 3억 6,499만 원에 대입되었고, #3 사례는 2026년 4월 거래된 7층 매물로 3억 6,858만 원에 대입되었습니다. 이들 사례는 최근 거래 시점과 높은 유사도로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다. #4, #5 사례는 2026년 3월 거래된 매물로 각각 3억 3,590만 원과 3억 4,091만 원에 대입되어, 시점 보정을 통해 과거 거래가 현재 가치에 미치는 영향을 반영했습니다.
대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 재건축 사업성이 매우 높아 장기적인 투자 가치가 높습니다. 주변에 마장공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 등 편의시설이 인접해 주거 편의성도 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어지는 점은 교통 경쟁력 측면에서 아쉬운 부분입니다.
경남4차 아파트는 1994년 준공되어 32년 경과한 아파트로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 26.86%로 법정 상한 300% 대비 273.14%p의 여유가 있어 재건축 사업 추진 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다. 주변 지역에서 다수의 재개발/재건축 사업이 활발히 진행 중이므로, 재건축 추진에 대한 긍정적인 분위기가 형성되어 있습니다.
인천 부평구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 가격 상승폭은 제한적일 수 있습니다. 그러나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하고 있으며, 미분양 물량도 적어 임대차 시장은 안정적입니다. 장기적으로는 재건축 가능성 및 주변 개발 호재(산곡5 재개발, 청천4구역 재개발 등)가 풍부하여 높은 미래 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 인천산곡 A1 행복주택 400세대 분양 예정은 향후 공급 측면에서 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 전반적인 재건축 기대감이 이를 상쇄할 것으로 보입니다.
매수