매물 유형: 아파트
분석 번호: 3817
종합 리스크 점수: 60점
인천 부평구 경남5차 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 주변 재개발 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 전세 및 월세 수급 동향이 상승세를 보여 임대 수요가 견고합니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며 인구 감소 추세가 나타나고 있어 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다. 신규 공급 예정 물량도 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성도 있습니다.
제시가 3억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,972만 원에서 3억 194만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으나, 11층이라는 층수와 재건축 잠재력 등을 고려한 가격으로 보입니다.
#1 사례는 2026년 4월에 거래된 동일 단지 8층 매물로, 전용면적 기준 평당가는 1,169만 원/평입니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 대상지 대입 총액은 3억 48만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 6층 매물로, 전용면적 기준 평당가는 1,049만 원/평입니다. 시점 보정 계수 1.003이 적용되어 대상지 대입 총액은 2억 6,972만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 10층 매물로, 전용면적 기준 평당가는 1,175만 원/평입니다. 시점 보정 계수 1.006이 적용되어 대상지 대입 총액은 3억 194만 원으로 산출되었습니다.
경남5차 아파트는 산곡역(7호선)과 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 마장공원빈스토리, 핸드폰아울렛, 한빛유치원 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 특히 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1992년에 준공되어 현재 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 주변 산곡5 재개발, 부평4구역 재개발 등 다수의 정비사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 사업 추진에 긍정적인 환경이 조성되어 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 평가됩니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 투자 결정에 중요한 요소이므로 추가적인 확인이 필요합니다.
인천 부평구는 매매 시장의 조정 국면 속에서도 전월세 시장의 견고한 수요를 바탕으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 아파트가 위치한 산곡동은 부평구 내 거래 활성도 1위를 기록하며 활발한 시장임을 보여줍니다. 다수의 재개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 연한 도달은 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요하며, 매매가 대비 전세가 비율이 71.7%로 보합세를 유지하고 있어 전세가율 변동에 따른 리스크 관리도 중요합니다.
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