매물 유형: 아파트
분석 번호: 3822
종합 리스크 점수: 63점
인천 부평구 산곡동 우성5차 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 주변 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 비교적 양호합니다. 다만, 인근에 400세대 규모의 행복주택 공급이 예정되어 있어 향후 공급 경쟁에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,099만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때 소폭 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가를 기준으로 하므로, 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 동일 단지인 우성5차 아파트의 17층 59.94㎡ 매매 건으로, 2026년 6월에 2억 2,100만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 전용면적, 층, 단지가 동일하며 거래 시점도 최근이므로 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정 모두 1.000이 적용되어 원본 실거래가와 보정 후 환산 총액이 거의 일치합니다.
대상 단지는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 주변 지역의 활발한 재개발 및 재건축 사업은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 산곡역(7호선)이 도보 15분 거리에 위치하여 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점입니다.
1996년 준공된 우성5차 아파트는 재건축 연한 30년을 충족하여 재건축 추진이 가능합니다. 주변에 산곡5 재개발, 청천4구역 재개발 등 다수의 정비사업이 진행 중이므로, 향후 재건축 추진 시 사업성이 높게 평가될 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 개발 잠재력이 높을 수 있습니다.
인천 부평구의 매매 및 전월세 가격지수가 상승 추세이며, 미분양 물량 감소와 다수의 재개발/재건축 호재는 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 특히 재건축 연한 도달은 장기적인 가치 상승의 중요한 동력이 될 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 매매 거래량 하락 추세는 단기적인 시장 변동성을 가져올 수 있으므로 주의가 필요합니다.
매수