매물 유형: 아파트
분석 번호: 3841
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 부평삼산엠코타운 아파트로, 준공 19년차의 708세대 단지입니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 진행 중이며, 전세 및 월세 가격 지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매 수급 동향은 하락세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 4억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 631만 원에서 5억 1,495만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
#1 사례는 동일 단지, 동일 면적, 19층으로 대상 매물과 유사도 100점이며, 2026년 5월 5억 1,000만 원에 거래되었습니다. 보정 후 대입 총액은 5억 995만 원입니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 면적, 10층으로 유사도 90점이며, 2026년 5월 5억 1,500만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,495만 원입니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 면적, 12층으로 유사도 90점이며, 2026년 3월 5억 500만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 631만 원입니다.
부평삼산엠코타운은 708세대의 중대형 단지로, 세대당 1.36대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 사랑샘공원, CU 편의점, 엠코어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집이 위치하여 영유아 자녀를 둔 세대에 유리할 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 아쉽지만, 인근 도로 개설 등 교통 인프라 개선 노력이 지속되고 있어 장기적인 관점에서 긍정적입니다. 전반적으로 안정적인 실거주 및 투자 가치를 지닌 것으로 평가됩니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
인천 부평구는 매매, 전세, 월세 가격 지수가 모두 상승 추세에 있으며, 특히 전월세 수급 동향이 수요 우위를 보여 시장 활력이 좋습니다. 미분양 물량도 매우 낮아 주택 시장의 기초 체력이 탄탄합니다. 산곡5 재개발, 부평 도시관리계획(도로, 공원) 변경, 청천4구역 재개발 추진 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인천산곡 A1 행복주택 400세대 등 신규 공급 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 전반적으로 중장기적인 관점에서 안정적인 성장 잠재력을 가진 것으로 판단됩니다.
매수