매물 유형: 토지
분석 번호: 387
종합 리스크 점수: 75점
제3종일반주거지역 내 개발 잠재력이 높은 토지로, 다양한 규제가 존재하나 인근 개발 호재와 양호한 생활 편의시설이 강점입니다.
제시가 4억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 추정 범위인 2억 645만 원 ~ 3억 4,408만 원(중앙값 2억 5,806만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 주변 실거래 기반 추정 가치 대비 약 5,592만 원 ~ 1억 9,355만 원 높은 금액으로, 미래 개발 잠재력이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성이 있습니다. 충분한 거래사례(6건 이상)가 탐지되었으나 개별 편차가 존재하여 단일 비준가를 산출하지 않았으며, 주변 실거래 시세 목록을 감안하여 타당성을 평가해야 합니다.
선별된 비교사례 15건은 주로 성남시 중원구 상대원동에 위치하며, 대상지와 동일한 제3종일반주거지역 내 '대' 지목 토지들입니다. 유사도 점수는 55점에서 75점 범위로, 시점은 2024년 7월부터 2026년 1월까지 다양하게 분포합니다. 예를 들어, 유사도 75점의 #1 사례(상대원동, 2026.1 거래)는 60.5㎡ 면적에 6억 2,000만 원으로 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 6억 1,283만 원으로 환산됩니다. 유사도 65점의 #3 사례(상대원동, 2025.6 거래)는 55.5㎡ 면적에 6억 6,000만 원으로 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 7억 1,114만 원으로 환산됩니다. 이처럼 비교사례들은 유사한 입지 및 용도지역 조건을 가지나, 개별적인 면적 및 거래 시점에 따라 평당가에 차이가 발생합니다.
대상지는 제3종일반주거지역으로 높은 용적률(300%)을 활용한 개발 잠재력이 뛰어납니다. 현재 노후 단독주택이 있어 재건축을 통한 신축 개발 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 인근 '해링턴 스퀘어 신흥역' 등 대규모 주거 공급 예정은 지역 가치를 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 제시가가 실거래 기반 추정 가치보다 높아 초기 투자 비용 부담이 있으며, 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 개발 시 다양한 토지이용규제에 대한 면밀한 검토와 비용 분석이 필수적입니다.
제공된 정보에 따르면, 대상 토지 자체의 물리적 하자는 명확히 확인되지 않습니다. 다만, 완경사 지형으로 인해 토목 공사 시 추가 비용이 발생할 수 있으며, 지하 매설물 여부에 따라 개발 난이도가 달라질 수 있습니다. 현재 건축물은 37년 경과된 노후 주택으로, 철거 및 폐기물 처리 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
성남시 중원구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승하는 경향을 보입니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세이나, 반경 내 활발한 실거래가 탐지되어 시장의 유동성은 존재합니다. '해링턴 스퀘어 신흥역'과 같은 대규모 신규 공급은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 장기적으로는 지역의 주거 환경 개선 및 인프라 확충으로 이어져 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전반적으로 개발 잠재력과 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있는 토지로 판단됩니다.
조건부 매수