매물 유형: 아파트
분석 번호: 3884
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 39년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 계산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 1,800만 원에서 1억 5,926만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 상당한 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 #1(2026.5 거래, 1억 1,800만 원)과 #2(2026.1 거래, 1억 1,944만 원)는 대상 매물과 동일한 층수와 면적 조건을 가지고 있어 신뢰도가 매우 높습니다. 나머지 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사성을 보입니다. 전반적으로 1억 1,800만 원에서 1억 5,926만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 계산역(인천1호선) 도보 5분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 역세권 프리미엄 5%가 추정됩니다. 준공 39년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 이는 장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에 안남어린이공원, GS25, 한솔어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다.
대상 아파트는 1987년 준공되어 39년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 개발 잠재력은 '높음(4점)'으로 평가되며, 이는 재건축 사업 추진 가능성이 있음을 시사합니다. 주변에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행 중인 사례가 있어, 대상 단지 또한 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 사업성 판단을 위해 추가적인 용적률 및 대지권 지분 확인이 필요합니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 실수요가 견고합니다. 계산역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 호재를 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 A21블록 공동주택 신축공사 등 5,708세대의 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 변동성이 있을 수 있습니다. 하지만 재건축 추진 시 이러한 공급 리스크는 상쇄될 가능성이 높습니다. 전반적으로 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
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