매물 유형: 아파트
분석 번호: 3889
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 재건축 및 신규 공급 사업이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 인구 유입이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,081만 원에서 1억 4,777만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 1억 3,991만 원 대비 약간 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 층구간에서 감점(6층 vs 1~5층)이 발생했으나 유사도 점수 90점으로 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례(2026.5, 2층)는 1억 4,000만 원, #2 사례(2026.4, 1층)는 1억 3,991만 원, #3 사례(2026.3, 1층)는 1억 4,777만 원, #4 사례(2026.3, 5층)는 1억 2,081만 원, #5 사례(2026.3, 2층)는 1억 2,780만 원, #6 사례(2026.1, 3층)는 1억 3,935만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 계산역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 인천안남중학교 등 학교 시설이 있어 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 1990년에 준공되어 재건축 연한 30년을 초과한 36년차 건물입니다. 이는 재건축 사업 추진의 중요한 요건을 충족하며, 인근 지역에 다수의 재건축 및 도시개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 가능성이 높다고 판단됩니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
인천 계양구의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 매매수급동향은 하락세로 공급 우위 시장이 형성될 가능성이 있습니다. 하지만 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인해 장기적으로는 긍정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 신혼희망타운 행복주택, ANDANTE, 두산위브더제니스 센트럴 계양, 계양 롯데캐슬 파크시티 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 장기적으로는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여하여 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
매수