매물 유형: 아파트
분석 번호: 3897
종합 리스크 점수: 47점
대상 아파트는 37년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 및 개발 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 1층 매물의 특성을 고려한 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,250만 원 ~ 최고 1억 6,250만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 1층이라는 특성과 시장 동향을 고려할 때 다소 고평가되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치 기대감이 반영되었을 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지 삼환2 아파트 5층 65.88㎡ 매물로, 2026년 2월 1억 6,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.997이 적용되어 보정 후 평당가는 815만 원이며, 대상 매물에 대입 시 1억 6,250만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 동일 단지 내 유사 평형의 거래로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 계산역 준역세권(도보 9분)에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 37년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 관점에서 개발 가치가 높습니다. 다만, 소규모 단지 및 낮은 주차대수는 단기적인 거주 만족도 및 유동성 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다. 인근에 다양한 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 지역 전반의 가치 상승 기대감은 존재합니다.
대상 아파트는 1989년 준공되어 37년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 개발 잠재력은 높으나, 실제 재건축 추진 여부, 사업성, 주민 동의율 등은 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 용적률 정보가 미등록 상태로 용적률 갭 분석은 불가하지만, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 사업성 검토가 중요합니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 매매수급동향은 하락세이나 거래량은 증가 추세로 시장 활성도는 긍정적입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 개선 및 인구 유입을 통해 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 특히 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 미래 성장 전망에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
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